EL MERCAT -  CIUDAD VELLA – CENTRO VALENCIA

CONSIDERACIONES PREVIAS
Se ha realizado una propuesta para los solares / edificio de las calles Zapatería de los niños 6 , 8 y calle Zurradores 3. 

ANTECEDENTES
Se pretende dar una solución técnica de propuesta de distribución para un edificio, abarcando
varias parcelas urbanas pertenecientes a las calles c/ Zapatería de los niños 6
(edificio existente con 5 plantas), c/ Zapatería de los niños 8 (solar) y c/ Zurradores 3 (solar)
sitos en la ciudad de Valencia.

Al mismo tiempo se documenta la normativa y circunstancias urbanísticas de aplicación específica para esta propuesta.

SITUACION DE LA PROPUESTA CON RESPECTO A LAS CONSULTAS AL AYUNTAMIENTO
Se han realizado numerosas consultas en el ayuntamiento para poder aclarar la situación de este edificio para su posible rehabilitación.
En el siguiente apartado se desarrollan los condicionantes para esta propuesta, a raíz de las consultas al Ayuntamiento y en aplicación de las distintas normativas vigentes.

EL AYUNTAMIENTO HA SUSPENDIDO A DÍA DE HOY LA CONCESIÓN DE LICENCIAS PARA LOS USOS HOSTELEROS 

(Los apartamentos turísticos estarían incluidos en esta categoría)

INFORMACIÓN CATASTRAL

DATOS ESPECÍFICOS

Según catastro la superficie construida total de la edificación existente es
CL ZAPATERIA DE LOS NIÑOS 6 46001 VALENCIA (VALENCIA) - EDIFICIO

5729307YJ2752H0001HU
92 m2 de vivienda
32 m2 de comercio
Total: 124 m2

CL ZAPATERIA DE LOS NIÑOS 8 VALENCIA (VALENCIA) – SUELO

5729308YJ2752H0001WU
39 m2
Total: 39 m2

CL ZURRADORES 3 VALENCIA (VALENCIA) – SUELO

5729306YJ2752H0001UU
71 m2
Total: 71 m2

                                    INFORMACIÓN URBANÍSTICA

- Edificio ocupando edificio existente en esquina, más dos solares.
- Edificio ocupando edificio existente en esquina, más un solar

En las propuestas se contemplan dos usos para dichos solares/edificio.

- Uso hostal (Residencial público)
- Uso vivienda (Residencial plurifamiliar)

Tras las consultas al Ayuntamiento se plantean varios condicionantes en función de un escenario
 u otro, respecto al uso asignado a la propuesta.

Condicionante 1 (escaleras)

En el caso de uso hostal
A partir de una construcción de baja +2 (3 plantas en total), o bien superando el número de 20 plazas, el Ayuntamiento condiciona la
 viabilidad de la propuesta a la inclusión de 2 escaleras de evacuación por planta, debido al uso residencial público (CTE DB-SI*). 
Contrahuella de los escalones máximo de 17.5 cm.

En el caso de uso viviendas
Esta limitación no se daría para esta propuesta, cumpliendo con una sola escalera. Contrahuella de los escalones máximo de 18.5 cm.

CTE DB-SI
Plantas o recintos que disponen de más de una salida de planta o salida de recinto respectivamente
La altura de evacuación descendente de la planta considerada no excede de 28 m, excepto en uso Residencial
Público, en cuyo caso es, como máximo, la segunda planta por encima de la de salida de edificio (2), o de 10 m cuando la evacuación sea ascendente. (2) Si el establecimiento no excede de 20 plazas de alojamiento y está dotado de un sistema de detección y alarma, puede aplicarse el límite general de 28 m de altura de evacuación.

Condicionante 2 (nº de plantas)
Actualmente en el planeamiento los solares tienen una capacidad de construcción de baja +3 (4 plantas).

Sin embargo, en el estado original, antes de los derribos, uno de los solares tenía baja+3+ cambra (el recayente a c/ zapatería de los niños) y el otro baja +4 (el recayente a C/ Zurradores).

Tras la segunda consulta al Ayuntamiento respecto a la recuperación de las alturas originales, reponiendo lo “existente”, éste se pronuncia a este respecto condicionando esta recuperación en función del uso al que se destine lo nuevo a reconstruir. Como originariamente eran viviendas lo nuevo a reconstruir tendría que ser viviendas para recuperar las alturas originales:

En el caso de uso hostal
Como no es residencial vivienda, sino residencial público/terciario sólo se podría construir baja+3.

En el caso de uso viviendas
Como es residencial vivienda si se podría recuperar hasta baja +3 + cambra en un caso, y baja +4 en el otro caso.

Condicionante 3 (escalera existente protegida en edificio existente)
El edificio existente en C/ Zapatería de los niños nº 6 es un edificio protegido, con un grado de protección 2, es decir, protección de la envolvente (fachada y cubiertas) y de los elementos comunes (forjados, escaleras, etc.)

En este caso las propuestas estudiadas, todas pasan por derribar esta escalera que se considera no cumple con ninguno de los parámetros de evacuación actuales.

Esta decisión de derribar la escalera exigiría una consulta a la comisión de patrimonio para que aprobasen este derribo.
Además, como en la propuesta, se anexiona este edifico (protegido) a la construcción nueva en los solares, también tendrá que pasar por esta comisión toda la actuación para el visto bueno por parte del Ayuntamiento, valorándose los temas de alturas, fachadas, la escalera protegida, el patio del solar de zurradores, en cuanto a vistas, dimensiones, etc.