Cuando el cliente nos confía su producto, Corporación Mediterráneo no sólo hace publicidad del inmueble, sino también aportamos nuestros conocimientos en aspectos como:

• Asesorar del precio más idóneo de venta (por ello debe conocer bien la zona en la que se encuentre el inmueble).
• Realizar las visitas con los posibles compradores.
• Redactar un buen contrato de arras ante un comprador interesado.
• Recabar los datos de interés del inmueble a través de la comprobación de la información en el Registro de la Propiedad.
• Coordinar a las partes cuando la transacción llega a su firma ante el Notario.
• Por qué no, asesorar al comprador ante los diferentes escenarios en los que se puede encontrar cuándo está estudiando con su entidad financiera el préstamo hipotecario; puesto que, de la viabilidad de la hipoteca deviene que se firme la compraventa.
• Y, con la ley en la mano, el buen agente inmobiliario, debe asesorar y gestionar todo aquello que se encuentre relacionado con la certificación energética.

Realizamos tasaciones oficiales. Pero, qué es una tasación?

Se puede definir tasación, como una valoración de un bien; se trata de un documento, que suscribe un profesional cualificado y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien, siguiendo unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

Las tasaciones están sujetas a una normativa legal que, establece los criterios y metodología para realizarla, y también establece que profesionales están cualificados para hacerla.

¿Es lo mismo una tasación que una valoración? A veces sí y a veces no. Es muy común referirse a este tipo de documentos como “tasación”, incluso entre los propios técnicos, sin hacer especial hincapié de a qué tipo de documento nos estamos refiriendo. Para aclarar un poco el tema, vamos a resumir las definiciones que hemos hecho en un artículo anterior pero que, a nuestro juicio, son muy esclarecedoras de la diferencia entre un concepto y otro:

• Valoración inmobiliaria: En principio cualquier persona, aplicación, programa informático, etc. puede hacer una valoración, entendiendo por valoración dar un valor aproximado acerca de un inmueble. Existen muchas páginas y aplicaciones en la red que hacen valoraciones gratuitas o a muy buen precio. También pueden hacer valoraciones las inmobiliarias u otros agentes relacionados con el sector inmobiliario. Estas valoraciones no son válidas de manera oficial ante ningún organismo.
• Informe de valoración (realizado por un técnico competente): Este tipo de valoración se puede denominar de muchas maneras; valoración, tasación, informe de valoración, etc., pero lo que las define es que estén firmadas por un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, ingeniero técnico, etc. Estos informes de valoración son válidos ante cualquier administración u organismo, siempre que el técnico acredite los conocimientos propios en la materia a valorar. La única excepción sería si la finalidad del informe es hipotecaria.
• Tasación hipotecaria: Es una valoración inmobiliaria emitida por una sociedad de tasación homologada. Tiene que estar firmada por un técnico competente (los mismos que en el caso anterior) que colabore con una sociedad de tasación. Dicha sociedad supervisará el trabajo de dicho técnico. Las tasaciones hipotecarias se realizan habitualmente para solicitar una hipoteca a un banco, aunque también son válidas en el resto de casos.

Las tasaciones sirven para conocer el valor de un bien, es decir, el precio que tendrá el producto si lo vamos a comprar.

Los profesionales cualificados, empleando los métodos que marca la normativa, obtienen un valor actual del bien, equivalente al valor que tiene ese bien en el mercado. Los profesionales que realizan las tasaciones no asignarán valor sentimental alguno al bien que se esté valorando.

Por ejemplo, es muy habitual la tasación de una vivienda para solicitar una hipoteca, de esta manera, la entidad bancaria conoce el valor del inmueble, un valor ajustado a los precios reales de mercado.

Otro caso muy común es la tasación de una vivienda por divorcio; en el caso que un matrimonio esté en proceso de divorcio, la tasación de la vivienda sirve para saber el valor de mercado de la misma, muy importante para el posterior reparto de los bienes sea ajustado a la realidad.

También son muy habituales las tasaciones judiciales. El caso típico es cuando se ha producido un siniestro y hay que darle un valor al bien o bienes que se han dañado; bien para solicitárselo a la compañía de seguros o a la parte responsable del siniestro.

Judicialmente se le da mucho valor a las tasaciones de los profesionales, ya que es muy difícil cuantificar el valor de un bien, muchas veces necesario para poder resolver un conflicto.

Ahora vamos a centrarnos en el segundo caso: los informes de valoración realizados por técnicos competentes. ¿Por qué hacerlos? En la mayoría de los casos, porque nos lo requiere algún organismo o agente público o privado para realizar algún trámite. ¿Por qué no hacer entonces una tasación con una empresa de tasación homologada? Porque son más caras y, en muchos de los casos, menos precisas.

De hecho, un mismo técnico puede realizar los tres tipos de valoraciones en función de tus necesidades. Por ejemplo, si solo necesitas un valor aproximado sin ningún tipo de responsabilidad, puede hacerte una valoración sin firmar a un precio económico. Y si colabora con una sociedad de tasación homologada, podrá hacerte una tasación a través de esa empresa, eso sí, cediéndole a esta una parte de los honorarios.

Incluso, dentro del rango del informe de valoración, podemos establecer con el técnico diferentes tipos de precisión, en función de la finalidad a la que se destine el documento. Esto no es posible si lo hacemos a través de una sociedad de tasación. Por ejemplo, no es lo mismo valorar una vivienda, en la que podremos hacer mediciones precisas, levantar los planos y analizar concienzudamente todos los condicionantes, que valorar una herencia de 20 inmuebles en distintos puntos de España, incluyendo plazas de garaje, coches, nichos, etc.

Hay que destacar que cualquier técnico competente puede, en principio, valorar cualquier bien. Será responsabilidad suya saber si está cualificado para valorar dicho bien o no.

Tipos de informes de valoración:

Vamos a dividir los informes de valoración según su finalidad. La finalidad del informe es un condicionante fundamental a la hora de redactar el informe y es importante que el técnico redactor sepa cuál es e, incluso, que quede constancia en el propio informe. Para esquematizar las diferentes finalidades de una valoración, vamos a dividirlas según el organismo al que se las tengamos que entregar:

          1- Valoraciones para Hacienda

Entendiendo por Hacienda tanto la Agencia Tributaria española como las distintas haciendas autonómicas. Existen dos tipos de valoraciones que puede hacer un técnico competente para hacienda: la de perito de parte y la de perito tercero.

Veamos un caso concreto. Un individuo compra o hereda un bien, por ejemplo una casa, y Hacienda le otorga un valor. Este valor es independiente del precio por el que se haya vendido la casa. Es una valoración que hace un técnico de Hacienda en función de las normativas que tengan en ese momento, y de esta valoración dependerán los impuestos (de transmisiones, de sucesión, etc.) que tendrá que pagar el individuo. Al dueño de la casa le parece abusiva esta valoración y cree que su casa vale mucho menos. Por ello, tiene que contratar a un técnico competente que haga un informe de valoración. Este técnico haría la función de perito de parte o de perito segundo.

Una vez entregada, Hacienda tiene dos opciones: aceptarla sin más (lo habitual si no discrepa más de un 10% de la original) o rebatirla, para lo que habrá que llamará a un perito tercero para que dirima el entuerto. Este perito tercero no es ni más ni menos que un técnico independiente que esté apuntado en unas listas de peritos. Estas listas son un convenio entre Hacienda y los colegios profesionales (de arquitectos, de ingenieros, etc.) u otras entidades competentes. El perito tercero es completamente independiente, porque aunque le llame Hacienda, va a cobrar sus honorarios independientemente de a quién le dé la razón.

        2- Valoraciones para el Juzgado

Este caso es parecido al anterior, en el sentido de que existirán también dos tipos de valoraciones: la de perito de parte y la de perito tercero. La característica es que tiene que haber un pleito entre dos individuos.

Veamos, de nuevo, un caso concreto. Un individuo tiene un litigio con otro y existen por los medios bienes a repartir. Puede ser el caso de un divorcio, una herencia o cualquier tipo de reparto patrimonial. Cada litigante presente un informe de valoración realizado por un técnico competente, que hace las veces de perito de parte. Como la valoración de cada perito es muy diferente, el juez llama a un perito tercero para que dirima, de nuevo, el entuerto.

El perito tercero será cualquier técnico competente que esté apuntado en una lista de peritos judiciales, confeccionadas por los colegios profesionales para los juzgados. Este perito tercero será completamente independiente porque no conocerá a ninguno de los litigantes y cobrará sus honorarios igualmente gane quien gane.

       3- Valoraciones por expropiación

En este caso no indicamos la administración concreta ante la que tendrás que presentar el informe de valoración, porque pueden ser muy diversas. Puede ser la administración general, la autonómica o la local. Los motivos pueden ser muy diversos, pero tienen que ser siempre de interés general, como puede ser la realización de carreteras, puertos, aeropuertos, etc.

Cuando una administración informa a un propietario de que va a expropiar una propiedad suya, por ejemplo una finca, le ofrecerá una cantidad. Si el propietario no está de acuerdo, tendrá que presentar una hoja de aprecio. Este documento es, o debe contener, un informe de valoración. En última instancia, si las dos partes no se ponen de acuerdo, la cuestión puede acabar en un juzgado, por lo que estaríamos en el caso anterior.

Un caso concreto de informe de valoración por expropiación es el de la expropiación de partes de un local o de una vivienda para la colocación de un ascensor. En este caso, el agente expropiador sería la Comunidad de Vecinos. Tanto esta como el propietario del bien expropiado pueden recurrir a un perito de parte para realizar su propio informe de valoración.

       4- Valoraciones para el Notario

Hay veces en que el notario nos pide o nos recomienda realizar un informe de valoración por diferentes motivos, como puede ser el caso de legados, herencias en vida, reparto de bienes, etc. También es habitual presentar informes de valoración para realizar las escrituras de bienes incluidos en un proceso judicial.

¿Qué bienes se pueden valorar y quién lo puede hacer?

En principio, se puede valorar cualquier tipo de bienes muebles o inmuebles. El técnico competente que puede valorar cada bien dependerá de su preparación y de su experiencia.

Por ejemplo, los arquitectos y arquitectos técnicos están completamente capacitados para valorar cualquier tipo de edificio, vivienda, local o plaza de garaje, así como cualquier tipo de suelo urbano, urbanizable o de núcleo rural. También están capacitados para valorar edificaciones en construcción, obras en edificaciones o daños constructivos, aunque estos últimos entrarían más en la categoría de informes periciales que en la de informes de valoración. También pueden valorar otro tipo de bienes con mayor o menor solvencia, aunque debido a la incapacidad para demostrar su formación específica en la materia, tal vez sus informes no sean tenidos en cuenta ante ciertas administraciones. Este puede ser el caso de la valoración de fincas rústicas, pozos, puentes, mobiliario público, automóviles, embarcaciones, etc.

Por ello lo más recomendable, y así lo hace la administración a la hora de buscar un perito tercero, es que cada bien sea valorado por el profesional más capacitado a priori. Por ejemplo, para la valoración de una herencia de distintos bienes, Hacienda suele encargar la valoración de las edificaciones (incluyendo, locales, viviendas, oficinas, plazas de garaje, etc.) y las fincas urbanas a un arquitecto o arquitecto técnico, las fincas rústicas a un ingeniero agrónomo, los coches a un ingeniero industrial o técnico en automoción, etc. Sin embargo, si quieres un perito de parte y necesitas valorar muchos tipos de bienes distintos, puedes intentar contratar a un solo técnico para que te salga más económico, que tenga una formación especializada en los bienes de mayor valor o en los que haya mayores discrepancias.

Los pasos para comprar una casa a un particular, o los que un particular tiene que emprender para venderla, son muchos. El primero y fundamental siempre será determinar el tipo de inmueble del que se trata ya que, por ejemplo, puede ser una vivienda de protección oficial. Teniendo en cuenta estas características, se tendrá que recopilar toda la información necesaria por parte del propietario para vender su inmueble. Una vez concluido este proceso, se recogerá dicha información y se proporcionará en la documentación de compra de la vivienda de segunda mano. De esta forma, la parte interesada lo tendrá más fácil para decidirse a dar el paso.

Del lado del comprador, estos documentos aportarán información valiosa que es importante conocer de antemano. Así, antes de firmar un precontrato de compraventa es importante asegurarse de que nada podrá comprometer al comprador en un futuro. Por ejemplo, es aconsejable comprobar si sobre la vivienda pesa una orden de embargo o si tendrá que pagar una derrama extraordinaria derivada de una obra realizada en el edificio antes de que el comprador se convierta en propietario. 

Para evitar estos sustos, la documentación necesaria para vender un piso será: 

• Escritura de compraventa que acredite la titularidad de la vivienda. Si el comprador no sabe dónde la guardó, siempre puede solicitar una copia al mismo notario que hizo la escritura, si la elevó a documento público. 
• Nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Este documento, que se puede solicitar telemáticamente, permite comprobar la titularidad de la vivienda, además de recoger su superficie y otros datos de interés como si tiene una hipoteca en vigor o si está pendiente de embargo. También se revelarán a través de la nota si existen limitaciones sobre la propiedad, por ejemplo si se trata de una VPO (Vivienda de Protección Oficial). 
• Prueba de pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) mediante la aportación del último recibo satisfecho. 
• Estatutos de la comunidad de propietarios, si esta cuenta con ellos, y certificado que acredite que no hay pagos pendientes. Este documento estará firmado por el presidente de la comunidad de vecinos y validado por el secretario. 
• Certificado de Deuda Pendiente. Esta certificación será necesaria siempre que sobre la vivienda pese un crédito hipotecario. Se solicitará en el banco que concedió el préstamo e informará de la cantidad exacta que resta por pagar. 
• Cédula de habitabilidad de vivienda usada o, en su caso, de nueva ocupación. Este documento puede resultar muy útil, puesto que acredita que la propiedad sujeta a la transmisión cumple con los parámetros de habitabilidad y calidad exigibles. Además, la cédula de habitabilidad es necesaria para cursar el alta de suministros básicos como la luz o el agua.
• Certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para vender una vivienda o local por transposición de la normativa europea. El vendedor tendrá que incluir su etiqueta de eficiencia energética en el anuncio de la venta y tendrá que aportar al comprador el distintivo y el certificado, que se incluirá en el contrato de compraventa.
• Por otra parte, si la operación no se realiza de particular a particular, sino que se trata de una compra de vivienda nueva, es recomendable que el comprador pida un certificado del Registro Mercantil para constatar la veracidad de los datos aportados por la empresa promotora, así como la fiabilidad de la misma. 
• Gastos de compraventa de una vivienda.
• Solo el hecho de hacerse con estos documentos empieza a sumar a los gastos que supondrá la compraventa de una vivienda puesto que, por ejemplo, la nota simple del registro conlleva un coste. Además, se tienen que añadir los del notario y los que se derivan de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. 
• Si el vendedor solicitó una hipoteca y todavía no ha satisfecho todos sus pagos, tendrá que optar por subrogarla o por cancelarla. Esto se traducirá en comisiones del banco, además de más gastos, en este caso en el Registro, para que conste en él que sobre la propiedad ya no pesa una hipoteca.
• Si el vendedor, a su vez, necesita un préstamo bancario para asumir el importe de la vivienda, podrá aceptar el que suscribió el vendedor o constituir una nueva hipoteca, lo que acarreará costes de notaría e inscripción en el registro. Además, este trámite supondrá que tenga que hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Esta no será la única carga tributaria que se derive de la compraventa. De hecho, el comprador pagará el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), cuando adquiera una vivienda de segunda mano; o el IVA, si se trata de obra nueva. 

Por su parte, el vendedor pagará la plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), además de quedar obligado a declarar si ha obtenido una ganancia patrimonial por la venta. 

Para que esta se lleve a efecto, será necesario que las partes suscriban un contrato. En aquellos casos en los que la operación se lleve a cabo de particular a particular, las partes tendrán libertad para incluir lo que consideren en el contrato y para, si lo estiman conveniente, suscribir algún un precontrato de compraventa.

Al tratarse de una operación tan trascendente, es recomendable que comprador y vendedor recurran a los servicios de un abogado que prepare el contrato y, en su caso, el precontrato, y que confirme que contiene todo lo necesario para realizar la operación de acuerdo con la voluntad de las partes. 

Estos servicios sumarán a los gastos de la operación, en los que también habrá que tener en cuenta que es posible que las partes acudan a otro tipo de profesionales, como tasadores inmobiliarios que emitan un informe sobre el valor real de la vivienda, o agentes inmobiliarios cuyos servicios tendrán que abonar. 

Una vez se suscriba el contrato de compraventa, el siguiente paso por parte del comprador es acudir al Registro de la Propiedad con la escritura de la vivienda, para proceder a su registro. Este trámite no es obligatorio, pero con él se acreditará oficialmente el cambio de titularidad. Para ello, la escritura tendrá que haberse firmado ante notario, con lo que quedará elevada a pública. 

Todos estos son aspectos que se tendrán que tener en cuenta a la hora de vender o de adquirir una vivienda. Uno de los “despistes” más recurrentes es que el propietario del inmueble no disponga de un Certificado de eficiencia energética para vender un piso. 

Esto puede suceder por desconocimiento de la normativa o por la intención premeditada de evitar los gastos que supone contratar al técnico y pagar las tasas correspondientes en el registro municipal, que dependerán de cada comunidad autónoma. Sin embargo, le ley es clara al respecto y prevé multas si no se cumplen los requisitos.

En Certicalia disponemos de técnicos cualificados en tu zona. Pide presupuesto indicando los datos de tu vivienda y elige al profesional que mejor se ajuste a tus necesidades. 

Antes de poner tú inmueble a la venta, deberás considerar los posibles gastos que conlleva una operación de este tipo incluidos, por supuesto, los impuestos. Así, te podrás anticipar a los posibles desembolsos de dinero y calcular el precio de tu piso en función de muchos factores para que, entre otras razones, que el resultado sea rentable para ti en primer lugar. Veamos cuáles son los principales gastos que deberás asumir como vendedor, aunque el gasto total depederá de más factores como, por ejemplo, si solicitas los servicios de una inmobiliaria.

• IRPF. Si eres el propietario de la vivienda y resides en España, tendrás que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esto se debe a que la ganancia patrimonial se tiene que reflejar en la declaración de la renta. Si, en cambio, no eres residente, tendrás que pagar el Impuesto sobre la Renta de no residentes.
• Recibo del IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el que grava la titularidad sobre los bienes inmuebles. Es decir, el que concede el derecho a la propiedad o el derecho real de superficie, entre otros. Depende de cada municipio y está basado en el valor catastral de la vivienda fijado por el organismo competente de cada comunidad autónoma. 
• Impuesto o plusvalía municipal. Su nombre oficial es Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y representa el incremento de valor que se le confiere a los terrenos urbanos a la hora de producirse la transmisión de la propiedad.  Es uno de los impuestos de la venta de la vivienda más cuestionados, pues hasta el año 2017 se cobraba aunque se sufrieran pérdidas. Por ello, a partir de ese momento el Tribunal Constitucional anuló este impuesto en aquellos casos en los que se acrediten pérdidas gananciales. 
• Cancelación de la hipoteca y gastos de la notaría. Puede suceder todavía no hayas terminado de pagar la hipoteca, algo muy común considerando el panorama económico de nuestro país. En estos casos existen dos opciones: cancelar el préstamo anticipadamente o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo comprador asuma la deuda exigiendo una rebaja en el precio. En ambos casos se aplicarán comisiones. Además, se tendrá que realizar una cancelación registral de la deuda, que puede oscilar entre los 300 y los 1.000 euros. 
• Certificado energético. Es un documento que refleja el consumo de energía y las emisiones de CO2 que produce la vivienda. Es obligatorio disponer de él desde el año 2013, pues no se podrá poner a la venta ni alquilar un inmueble que no disponga de una calificación de la A a la G. Es muy importante tenerlo en cuenta, ya que sino se podrían aplicar incluso sanciones.

Ahora que ya sabes qué impuestos asume el vendedor en una compraventa de inmuebles, debes ser cauteloso con los gastos que asumes, pues estos no son pequeños. Además, deberás asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas para poder vender tu inmueble. 

Impuestos que afectan al vendedor

Está obligado a pagar la plusvalía municipal, o lo que se viene a denominar más jurídicamente el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. 

Este impuesto se paga ante el Ayuntamiento en el que esté radicado el bien inmueble, por ser un impuesto municipal, y tenemos que tener en cuenta que hay Ayuntamientos que realizan ellos mismos la liquidación y en otros estamos obligados a presentar la oportuna liquidación.

Pero, en ambos casos, debe solicitarse en el plazo de un mes desde que se produce la operación de compra-venta. 

Debemos recordar que hace unos años, la plusvalía municipal estuvo muy en boca porque existieron numerosas reclamaciones judiciales para su recuperación, puesto que las empresas promotoras obligaban al comprador a su abono, y este extremo se reflejaba en la escritura notarial.

Pero, tras numerosas sentencias judiciales existe jurisprudencia asentada en la que es nula la obligación impuesta al comprador por el abono de la plusvalía, y condenando a las promotoras a su devolución.

Para su reclamación nos encontramos ante un plazo de prescripción de quince años; por lo que, si en el momento de la compra de un inmueble se vio obligado al pago de la plusvalía, puede reclamarlo aunque en la escritura de compra-venta el Notario haya dado fe de ello.